আমি একটি জমি প্লট কিনতে চাই - একটি জমি প্লটের প্রকৃত ব্যয় কীভাবে নির্ধারণ করা যায়

2024 লেখক: Sebastian Paterson | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2023-12-16 13:48

বাজার মূল্য বা ব্যবহার মান?

জমি প্লটের "বাজার মূল্য" সম্পর্কে কথা বলার সময় কেন আমি উদ্ধৃতি চিহ্নগুলি ব্যবহার করব? কোনও প্লটের বাজারমূল্য নির্ধারণ করার সময়, তারা সাধারণত মানের, অবস্থান, অঞ্চল, স্থল প্লটের ব্যবহারের ধরণের অনুরূপ ক্রয়ের গড় মূল্য থেকে নির্দিষ্ট সময়ের (খুব দীর্ঘ নয়) সময়ের মধ্যে উত্পাদিত হয় produced তদনুসারে, এ জাতীয় লেনদেন যত বেশি বিশ্লেষণ করা হয়, ততই আমাদের কাছে আগ্রহের ক্ষেত্রের দাম নির্ধারণ করা যায়।

একই সময়ে, এটিও প্রয়োজনীয় যে মালিকানা অধিকার, সীমাবদ্ধতা এবং সমস্যাগুলি স্থানান্তরের জন্য কোনও বিশেষ শর্ত ছাড়াই অনুরূপ আর্থিক স্কিমগুলি ব্যবহার করে লেনদেন করা হয়েছিল।

যাইহোক, বাস্তবে, এই কৌশলটির ব্যবহার সর্বদা বাজার পরিস্থিতির একটি উদ্দেশ্যমূলক চিত্র দেয় না। আজ অবধি, কৃষিজমির বাজার সবেমাত্র শুরু হয়েছে। মোটামুটি, জমি লেনদেনের একটি গুরুতর পরিমাণ কেবল গত 5-6 বছরেই লক্ষ্য করা গেছে। হ্যাঁ, গত দু'এক বছরে মালিকানা স্থানান্তর করার জন্য যথেষ্ট পরিমাণে স্থানান্তরিত হয়েছে, তবে বিপুল সংখ্যক প্লটের প্রকৃত ক্রয় ও বিক্রয় মূল্য নির্ধারণ করা আমার কাছে এটি একটি ব্যর্থ অনুশীলন বলে মনে হচ্ছে।

একদিকে বিপুল সংখ্যক কৃষি প্লট দান পদ্ধতির ফলস্বরূপ মালিকদের পরিবর্তন করে, যদিও বাস্তবে ক্রয়-বিক্রয় লেনদেন রয়েছে। যেহেতু অনুদানের লেনদেনগুলি প্রকৃতপক্ষে কৃত্রিম লেনদেন হয়, এই জাতীয় ক্ষেত্রে নতুন মালিককে স্থানান্তরিত সম্পত্তির মূল্য কীভাবে মূল্যায়ন করা যায়?

হ্যাঁ, এবং জমি প্লট বিক্রির জন্য লেনদেন করার সময়, প্রায়শই চুক্তিটি প্লটের একটি অল্প মূল্য নির্ধারণ করে - প্রধানত কম ট্যাক্স দেওয়ার জন্য।

অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেটের বিষয়বস্তু বিক্রির জন্য বিজ্ঞাপনের প্রস্তাবিত দামগুলিতে আপনাকে গাইড করা যাবে না। প্রথমত, খুব প্রায়ই, একটি জমি প্লট বিক্রি করার সময়, অনেক মধ্যস্থতাকারী থাকে, প্লটের প্রাথমিক মূল্যের 20 বা 40-50% যোগ করে। দ্বিতীয়ত, জমির মালিকরা নিজেরাই প্রায়শই স্ফীত মূল্যে বস্তুগুলি উদ্ঘাটন করে উদ্দেশ্য হিসাবে - পতনের জন্য আরও বাণিজ্য বিবেচনা করে। একজন সক্ষম ব্যবসায়ী হিসাবে নিজেকে বোধ করার সময় ক্রেতাকে 10-15% ছাড় দিয়ে রিয়েল এস্টেট কেনা অনেক বেশি আনন্দদায়ক। তৃতীয়ত, বাজার পরিস্থিতি ঘন ঘন পরিবর্তিত হয়। সর্বাধিক সাধারণ বিকল্পগুলির মধ্যে একটি হল যখন জমি প্লটগুলি পূর্বে প্রদর্শিতগুলির চেয়ে কম দামে বিক্রয়ের জন্য দেওয়া হয়। উদাহরণস্বরূপ, আপনার জমি প্লটের নিকটে অনুরূপ বৈশিষ্ট্যযুক্ত অন্যান্য পার্সেল রয়েছে,এবং তহবিলের জরুরি প্রয়োজনের কারণে মালিক জরুরি ভিত্তিতে এগুলি একটি বড় ছাড়ে বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে।

নির্দিষ্ট জমি প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা কেন আরও একটি কারণ, জমি প্লটের জন্য বন্ধকী বাজারের প্রায় সম্পূর্ণ অনুপস্থিতি।

আমি উপরে বলেছি, আজ অবধি, জমি বাজার (বিশেষত বাণিজ্যিক প্রকল্পের প্লটগুলির জন্য, অর্থাত্ বৃহত অঞ্চলগুলি) এখনও গঠন করেনি। নির্দিষ্ট অঞ্চলগুলিতে লেনদেনের পরিমাণ এবং তাদের বাস্তবায়নের পদ্ধতিগুলি জমির মূল্য সম্পর্কে সঠিক এবং উদ্দেশ্যমূলক মূল্যায়নের জন্য পর্যাপ্ত বিশ্লেষণ নির্ভরতার সাথে পরিচালনা করতে দেয় না, এমন একটি বিশ্লেষণ যা বিবেচনা করার সময় ভিত্তি হিসাবে গ্রহণ করা যেতে পারে অতিরিক্ত জামিনত বা অতিরিক্ত আর্থিক গ্যারান্টি আকর্ষণ না করে বন্ধকী হিসাবে জমি প্লট …

আমি মনে করি না, বিশেষত যদি আমরা অস্পষ্ট শব্দটি "বাজার মূল্য" ব্যবহার না করি তবে এই বা সেই সাইটের "ভোক্তা মান" সম্পর্কে কথা বলি। যদি "বাজার মূল্য" পরিমাণ হিসাবে বোঝা যায় যার জন্য একটি নির্দিষ্ট মুহুর্তে একটি প্লট সময়মতো বিক্রি করা যায়, তবে ভোক্তার মূল্য নির্ধারণ করার সময়, মূলগুলি সহ অনেকগুলি বিষয়াদি পরীক্ষা করা হয়:

ক) স্বল্প-মেয়াদ (1-2 বছর) এবং মাঝারি-মেয়াদ (5 বছর) পিরিয়ডের জন্য সমস্ত ক্ষেত্রে একই রকমের প্লটের জন্য দামের পরিবর্তনশীলতা।

খ) পার্শ্ববর্তী অঞ্চলের বিকাশের দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনা, ফেডারেশনের অধীনে কোনও নির্দিষ্ট জেলা, অঞ্চল, রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক পরিস্থিতি যেমন দীর্ঘস্থায়ী পরিকল্পনা হিসাবে বিবেচনা করে সাইটের দামের পরিবর্তনের প্রত্যাশিত গতিশীলতা পরিবেশগত পরিস্থিতি, প্রদত্ত অঞ্চলে জলবায়ু প্রক্রিয়া, সামাজিক এবং জনসংখ্যার প্রক্রিয়া ইত্যাদি

গ) এই জমি প্লটের বিকাশের বিভিন্ন ক্ষেত্রে সম্ভাব্য ঝুঁকি বিশ্লেষণ, এ জাতীয় ঝুঁকি কাটিয়ে উঠার সম্ভাবনা এবং সম্পর্কিত উপাদানগুলির ব্যয়ের গণনা।

ঘ) জমি প্লটের উন্নয়নের বিভিন্ন পর্যায়ে তারল্যতার পূর্বাভাস।

উপরোক্ত প্রতিটি পয়েন্টের উত্তরগুলি প্রায় আনুমানিক হতে পারে তা সত্ত্বেও, তাদের সংমিশ্রণ, যখন গাণিতিক মডেলের কাঠামোর মধ্যে পড়াশোনা করা হয়, তখন সাইটের ভোক্তা মূল্য সম্পর্কে মোটামুটি সঠিক উত্তর দেয় যা সর্বাধিক অনুমোদিত হিসাবে বিবেচিত হয় অর্থের পরিমাণ, যার জমি জমি কেনার সময় সাইটটির আরও উন্নয়নের লাভ নিশ্চিত করে।